Wert von Grundstücken nach Funden

Deutschland Österreich und Schweiz
Wenf Wertentwicklung nach Fund von Mia Krämer

(Tipp: Gedanken zu Grundstückswertermittlung bei Funden)

Der Preis, beziehungsweise Wert eines Grundstückes ist von verschiedenen Parametern abhängig. Ganz gleich, ob sich ein Stück Land in Deutschland, Österreich oder der Schweiz gelegen ist, die wichtigen Grundlagen zur Wertabschätzung sind überall ähnlich. Allerdings machen nicht nur wirtschaftliche relevante Aspekte den Wert von Grund und Boden aus. Schließlich könnten sich darin nicht nur Bodenschätze befinden, sondern auch richtige Schätze in der Form von archäologisch bedeutsamen Relikten. Doch abgesehen vom immateriellen, kulturellen Wert solcher Funde, wie beeinflusst so etwas eigentlich den Wert eines Grundstückes? Wird der Wert überhaupt beeinflusst? Darauf soll dieser Artikel eine einleitende Antwort liefern.

Die allgemein rechtlichen Grundlagen zur Wertermittlung eines Grundstücks

Überall liegt dem Wertermessen von Land das Verständnis einer begrenzten Verfügbarkeit zugrunde. Das bedeutet, dass Landmasse, die dem Menschen zunutze sein kann, nicht in unendlicher Masse verfügbar ist. Ein ebenso entscheidender Bewertungsfaktor ist der materielle Bedarf an ein bestimmtes Stück Land, den der Markt so wirtschaftlich wie möglich zu stillen versucht.

Vor allem die Lage eines Grundstücks bedeutet einen erheblichen Einfluss auf den monetären Wert. Damit erklärt sich, warum gleich große Grundstücke unterschiedlich viel wert sein können, denn elitäre Lagen rechtfertigen anhand verschiedener Gründe entsprechend hohe Preise. Darüber hinaus wirken sich auch der Nutzungs- und Erschließungsgrad eines Grundstücks auf dessen Kaufpreis aus. Somit ist ein bezüglich Versorgung, Entsorgung und Infrastruktur gut ausgerüstetes Grundstück zumeist wesentlich wertvoller, als ein vollkommen unerschlossenes Stück Land abseits von menschlichen Siedlungen, das lediglich zur Landschaftspflege dient. Je näher ein Grundstück sich zum Bereich eines Ballungszentrums befindet und baulich nutzbar ist, desto höher ergibt sich sein Marktwert. Anhand dieser Umstände erschließt sich, warum ein Grundstück beispielsweise im Bankenviertel von Frankfurt am Main deutlich mehr wert ist, als ein vergleichbares Grundstück in einer nicht näher benannten landwirtschaftlichen Brachfläche.

Die voraussichtliche Nutzungsmöglichkeit und die Nähe zu stark frequentierten, menschlichen Siedlungen bedeuten wichtige Faktoren, die den Wert von Grund und Boden beeinflussen. Doch auch wenn keine Bebauung stattfinden soll, kann sich vermeintlich wertloses Land als ausgesprochen wertvoll herausstellen. Bodenfunde in der Form von Rohstoffen lassen zuerst unattraktive Grundstücke plötzlich ausgesprochen interessant erscheinen. Das kann so weit gehen, dass der Staat im Notfall Enteignungen vornehmen kann, um wertvolle Ressourcen aus dem Boden bergen zu können. Dies zeigt deutlich auf, wie gefragt und umkämpft wertvolle Grundstücke sein können.

Ein Loch im Garten? Plötzlich ist alles anders?

Warum ein offenbar uninteressantes Grundstück auf einmal höchste Instanzen in Unruhe versetzt ist also nicht schwierig zu verstehen. Doch wie sieht die Situation eigentlich aus, wenn Privatpersonen beispielsweise im eigenen Garten vollkommen unerwartete Dinge finden? Das klingt auf den ersten Blick vielleicht etwas utopisch und weit hergeholt, doch in dieser Situation finden sich Grundstückbesitzer häufiger als gemeinhin angenommen wieder.

Dabei muss man noch nicht einmal ein ausgewiesener Hobby-Schatzsucher sein. Und man muss auch nicht mit Metalldetektor und Spaten bewaffnet seinen Hausgarten abschreiten. Die meisten unerwarteten Dinge kommen absolut ungeplant und plötzlich wieder ans Tageslicht. Häufig sind Bodenbewegungen der Grund für ihr unerwartetes Auftreten. Manchmal passiert es bei der Gartenarbeit, wenn der ausgezehrte Mutterboden gewechselt werden soll, ein Baum entwurzelt werden muss oder ein neuer Baum gepflanzt werden soll. Mindestens genauso häufig treten Überraschungen zutage, wenn Bauarbeiten durchgeführt werden. Beim Aushub für Fundamente oder Gräben für Versorgungsleitungen werden beinahe nebenher tiefe Sedimentschichten erschlossen. Und bei dieser Gelegenheit findet sich manchmal weitaus mehr als Kulturschutt und defekte Rohrleitungen.

Nur ganz selten nimmt sich jemand vor, wegen aufkommenden Forscherdrangs seinen Garten umzugraben. In seltenen Fällen ergeben historische Quellen einen Hinweis darauf, dass an einer bestimmten Stelle ein interessantes Artefakt im Boden verborgen sein könnte und dort eine Grabung angemessen wäre. Weitaus häufiger spielt der Zufall verblüfften Grundstuckbesitzern einen bemerkenswerten Fund in die Hände. Nicht nur versehentlich gekappte Versorgungsleitungen führen zum Baustopp einer Baustelle. Vielmehr sind es interessante archäologische Funde, aufgrund derer Behörden die sofortige Unterbrechung von Bautätigkeiten und die Versiegelung der Fundstelle veranlassen.

Schatz oder Sondermüll? – Im Zweifel auf Nummer sicher

Zugegeben, wer aus welchen Gründen auch immer auf dem eigenen Grundstück gräbt, wird in der Regel vor allem eines in verschieden großen Mengen finden: nämlich Müll. Auch wenn dabei manch interessantes Stück zutage kommen kann, das erstaunliche Tätigkeiten in der Vergangenheit vermuten lässt, handelt es sich meist nur um Abfall, der bedenkenlos aufbewahrt oder entsorgt werden kann.

Doch wie sieht die Situation aus, wenn besondere Dinge gefunden werden? Was ist, wenn der Spaten auf harte Gegenstände trifft, die sich als Knochen oder womöglich archaische Artefakte darstellen könnten?

Nun, vor allem bei Knochenfunden sollte der Fundort keinesfalls weiter verändert werden. Egal, in welchem Land sich die Finder aufhalten, die erste Kontaktadresse in solchen Fällen ist die Kriminalpolizei. Denn wenn es sich um menschliche Knochen handelt, dann muss zuerst geklärt werden, ob der Fundort nicht vielleicht ein Tatort sein könnte. Vielleicht handelt es sich bei den Knochen um Reste einer Leiche und die Polizei muss ermitteln, ob ein Verbrechen stattgefunden hat. Wenn dies ausgeschlossen werden kann, muss entschieden werden, was mit den menschlichen Überresten geschehen soll.

Während der kriminologischen Ermittlungen wird das Alter der Knochen bestimmt, um eine zeitliche Einordnung zur Lebenszeit des toten Menschen vornehmen zu können. Stellt sich dabei heraus, dass es sich um ausgesprochen alte Knochen handelt, wird das Umfeld der Fundstelle zumeist von Experten wie Archäologen untersucht nach anderen Artefakten. Und wenn außerdem festgestellt wird, dass niemand vermisst wird, der zu den Knochen passen könnte und ein natürlicher Tod anzunehmen ist, werden die sterblichen Überreste bestattet.

In keinem Fall können Sie die alten Knochen behalten oder anderswo wieder verbuddeln. Und auch, wenn das bei Knochenfunden von Tieren anders aussieht, sollte im Zweifelsfall unbedingt polizeilicher Rat eingeholt werden. Inwiefern es sich dann bei gefundenen Knochen um den längst verstorbenen Hofhund des Uronkels handelt oder ob an der jeweiligen Stelle prähistorische Knochenfunde lang ausgestorbener Tiere möglich sein könnten, werden die Beamten anhand von entsprechenden Lagekarten bisheriger Funde und Grabungen beurteilen können.

So aufregend, wie ein Knochenfund sein kann, hat er nur in den seltensten Fällen einen nachweislichen Einfluss auf den Wert eines Grundstückes. Pauschale Aussagen können allerdings nicht so einfach getroffen werden, denn die individuelle Situation im Einzelfall ist entscheidend. Zumeist spielt der psychologische Effekt eine große Rolle. Wenn sich zum Beispiel herausstellt, dass auf einem bestimmten Grundstück Überreste einer menschlichen Leiche gefunden wurden, deren Todesumstände womöglich auch noch als nicht natürlich eingestuft werden, könnte ein sofortiger Verkauf des Grundes eventuell schwierig werden.

Ganz anders kann sich dies allerdings darstellen, wenn prähistorische Funde vorliegen oder sogar etwas ausgesprochen Wertvolles ausgegraben wird. Darauf soll der nachfolgende Text näher eingehen.